BẤT ĐỘNG SẢN XANH – SỰ LỰA CHỌN CỦA GIA ĐÌNH TRẺ
M&A bất động sản Việt Nam, sẽ có thêm những gương mặt mới
Trong năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi cho các hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A). Theo CBRE, Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm của rất nhiều nhà đầu tư ngoại và thị trường sẽ chào đón một số gương mặt mới trong thời gian tới.
Sôi động
Việt Nam đang trở thành thị trường đầu tư sinh lời đáng chú ý trong khu vực Đông Nam Á nhờ lạm phát thấp kỷ lục trong năm 2015, mức lãi suất thấp và tỷ giá tiền đồng đang diễn biến tốt hơn hẳn so với các đồng ngoại tệ khác trong khu vực.
Số lượng các đoàn đầu tư trong và ngoài nước đến tìm hiểu về thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu tăng trưởng rõ rệt kể từ đầu năm 2015. Ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia về đầu tư và phát triển bất động sản đã nhận ra sự cải thiện đáng khích lệ này, dẫn đến hàng loạt thương vụ M&A trong lĩnh vực bán lẻ, khách sạn trong năm vừa qua. Điều này lý giải tại sao trong quy mô trên 5 tỷ USD của thị trường M&A Việt Nam năm 2015, các thương vụ lớn đều rơi vào các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.
Bước sang năm 2016, thị trường nhà ở, đặc biệt tại TP. HCM và Hà Nội tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đã thúc đẩy các nhà đầu tư tập trung vào hoạt động M&A tại thị trường này. Chẳng hạn, TNR Holding mua lại TNR Tower (Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội) với giá 110 triệu USD, hay Keppel Land mua một phần của Dự án Empire City từ Empire City Ltd. tại TP. HCM.
Tại TP. HCM, các dự án chào bán mới tiếp tục tập trung ở khu Đông (48%) và khu Nam (31%).
Đặc biệt, vào đầu năm 2016, khu Tây trở nên sôi động hơn và chiếm tỷ trọng 11% trong tổng cung chào bán mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang khu vực phía Tây của một số chủ đầu tư, vì giá đất rẻ hơn so với những điểm nóng khác, quỹ đất còn dồi dào và kết nối hạ tầng cũng được cải thiện trong những năm qua thông qua trục Đại lộ Võ Văn Kiệt, cũng như kết nối liên vùng tương đối hoàn chỉnh qua cao tốc TP. HCM – Trung Lương.
Từ nửa cuối năm 2015, các công ty trong nước đã “săn lùng” quỹ đất tại khu Tây Thành phố, nhằm phát triển dự án, nổi bật nhất là việc CTCP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền mua 32 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI), công ty đang có quỹ đất gần 400 ha, tập trung chủ yếu ở Bình Tân, Bình Chánh nhằm mục tiêu tăng quy mô quỹ đất.
Với chi phí đầu vào thấp, các chủ đầu tư đang đón đầu khu vực phía Tây với hy vọng sẽ thổi một làn gió mới, thay đổi khẩu vị đầu tư, cũng như giá trị sống cho khách hàng bình dân – trung cấp ở khu vực này.
Không chỉ thị trường nhà ở, thị trường bán lẻ Việt Nam từ cuối năm 2015 đến nay cũng sôi động bởi các thương vụ M&A lớn. Các nhà bán lẻ Thái Lan ngày càng xem Việt Nam là mảnh đất “màu mỡ” cho đầu tư phát triển thương hiệu.
Điển hình như Tập đoàn Central Group, sau khi mở 2 trung tâm thương mại tổng hợp Robins trong năm 2014, cũng đang mở rộng kinh doanh trong ngành siêu thị điện tử với việc mua 49% cổ phần siêu thị điện máy Nguyễn Kim; hay Tập đoàn Berli Jucker (BJC) đã mua lại hệ thống Metro Cash&Carry vào cuối năm 2015 và dự định sẽ mua tiếp bộ phận kinh doanh của tập đoàn bán lẻ Pháp Groupe Casino tại Việt Nam – đang sở hữu hệ thống hơn 30 siêu thị Big C trên cả nước.
Các nhà bán lẻ tên tuổi khác như Tập đoàn Dairy Farm của Singapore, Lotte Shopping của Hàn Quốc và Aeon của Nhật cũng đang “dòm ngó” và cân nhắc việc tham gia vào cuộc đua để sở hữu hệ thống Big C tại Việt Nam.
Các khách sạn trên địa bàn các thành phố lớn, đến các khu nghỉ dưỡng ven biển, sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, các nhà khai thác, cũng như khách hàng cá nhân trong nước khi mà kết quả kinh doanh của ngành này ngày càng được cải thiện.
Trong khi dư luận vẫn đang bàn tán xôn xao liệu thị trường căn hộ tại TP. HCM và Hà Nội có hình thành bong bóng hay chưa, chúng ta lại vô tình quên đi con số hàng ngàn bất động sản nghỉ dưỡng đã giao dịch thành công tại Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng trong năm 2015 và quý đầu tiên của năm 2016. Cam kết lợi nhuận và các sự kiện chào bán sôi động diễn ra mỗi cuối tuần đã hút hàng tỷ USD đổ vào bất động sản du lịch tại các khu vực ven biển, thậm chí còn trước cả nỗi lo vỡ bong bóng bất động sản ở 2 đầu thành phố lớn.
Nội – ngoại ‘so găng’
Trong bức tranh chung về các hoạt động M&A trong năm vừa qua, chúng ta dễ dàng nhận thấy ưu thế vẫn thuộc về các doanh nghiệp trong nước, do họ có khả năng tiếp cận quỹ đất tốt hơn, nắm rõ môi trường kinh doanh trong nước hơn, từ đó giúp tiết kiệm thời gian thực hiện thương vụ. Tuy nhiên, nhà đầu tư nội vẫn gặp phải một số khó khăn nhất định khi mới chỉ một số doanh nghiệp có năng lực tài chính, có thể chiếm ưu thế trên bàn đàm phán.
Ngoài ra, so với các nhà đầu tư nước ngoài, thì doanh nghiệp trong nước chưa có nhiều kinh nghiệm bằng. Đặc biệt, để đạt hiệu quả cao trong quá trình M&A bất động sản, còn đòi hỏi nhiều năng lực khác nhau, bên cạnh năng lực vốn, chẳng hạn như khả năng đánh giá tiềm năng dự án khi so với măt bằng chung của thị trường và so với mục tiêu đầu tư riêng của doanh nghiệp, khả năng định giá, khả năng cạnh tranh trong đấu thầu, đặc biệt là khả năng tiếp quản và triển khai dự án sau chuyển nhượng…
Trước bối cảnh thị trường bất động sản được đánh giá đã bước vào chu kỳ phát triển mới, tình hình vĩ mô ổn định, nhu cầu nội tại khả quan, trong khi kinh tế khu vực đang gặp một số khó khăn, liệu khối ngoại với tiềm lực tài chính dồi dào sẽ dễ dàng tìm được cơ hội đầu tư thích hợp hơn?
Theo Báo cáo khảo sát gần đây nhất của CBRE thực hiện trong tháng 1/2016 trên khoảng 200 đại diện các nhà đầu tư lớn trên toàn bộ khu vực châu Á – Thái Bình Dương, có tới 20% các nhà đầu tư bày tỏ ý định muốn đầu tư vào khu vực Đông Nam Á (so với tỷ lệ 17% trong năm 2015); 36% các nhà đầu tư nhận định Việt Nam là thị trường đầu tư hấp dẫn nhất, tiếp đến là Singapore (31%).
Tuy nhiên, cũng theo khảo sát, mối quan ngại lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tìm kiếm cơ hội đầu tư tại thị trường Việt Nam tiếp tục là vấn đề về giá chuyển nhượng và tính minh bạch. Nếu 2 bên mua và bán gần nhau hơn trong 2 vấn đề này, thì dự kiến hoạt động M&A sẽ còn sôi động hơn nữa.
Triển vọng năm 2016
Trong năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi cho các hoạt động M&A.
Nhờ Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) chính thức đi vào hoạt động kể từ 2016, Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các hiệp định thương mại song phương thế hệ mới khác đang trong giai đoạn cuối của tiến trình đàm phán, mà thị trường bất động sản dự kiến sẽ có thêm các dự án được chuyển nhượng và có thể sẽ đạt một tầm cao mới trong năm nay.
Các lĩnh vực được dự đoán sẽ có nhiều hoạt động M&A trong năm nay bao gồm thị trường nhà ở, thị trường khách sạn/du lịch, thị trường bán lẻ và thị trường khu công nghiệp, logistics. CBRE tin rằng, Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm của rất nhiều nhà đầu tư ngoại và thị trường sẽ chào đón một số gương mặt mới trong thời gian tới.
